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物业是“管理”也好，“服务”也好，物业公司与居民之间，就是两个自由交易，自由买卖的市场主体。居民如何提高自己的议价能力，只有组织起来；物业公司如何站稳脚跟，只有提高服务质量。
撰文丨任大刚
多地倡议或要求公职人员、党员干部带头缴纳物业费的事火上热搜了。查了一下，这其实是个持续性的事情，不算突发新闻。
一年前，“上游新闻”就专门报道过中共云南元江县委组织部和元江县住建局下发通知称，决定废止两部门此前发布的《关于党员干部（公职人员）带头缴纳物业服务费的通知》文件。
从报道中还得知，近两年来（指2025年之前两年），包括贵州荔波、安徽灵璧、湖北崇阳、江西永修等多地县市都发布了要求党员干部带头缴纳物业费的文件。
最新的报道称，有的地方带不带头，甚至要与评优晋级挂钩。
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物业费的缴纳已经到了需要发倡议，下文件，与考核挂钩的地步，可见问题的严重性。
克而瑞、中指研究院、中国物业管理协会等多家权威机构的监测数据显示，2020年全国500强物业企业平均收缴率达93%的行业峰值，此后连续四年同比下滑，2025年已降至71%，五年间累计下滑22个百分点。其中，2021-2025年的下滑幅度，分别为5、6、4、5个百分点。
上述数据的严重性在哪里？
物业管理行业内已形成明确的盈亏平衡共识：收缴率85%，是住宅物业项目的保本线，低于该数值则无法覆盖人力、维保等刚性成本；60%是“撤场警戒线”，一旦跌破，企业即使压缩服务成本，也无法盈利，只能选择主动撤场。2025年全国超40%的中小物业企业项目收缴率低于60%，直接触发了行业性的“撤场潮”。
图/图虫创意
中物智库2025年调研显示，百强物业企业的住宅项目平均收缴率仅为82.3%，头部上市物业企业凭借品牌优势与标准化服务，2025年平均收缴率维持在78%，仍具备基础盈利能力；而中小物业企业因资源有限、议价能力弱，平均收缴率普遍低于65%，部分区域型小企甚至跌破50%，已陷入“收不抵支”的生存绝境。
只有71%的收缴率，意味着29%的住宅没有缴纳物业费。
问题反映到法律纠纷上，最高法2026年一季度数据显示，全国法院受理一审物业纠纷案件29.47万件，同比增长37.28%，平均每天超3200起，占全部民事案件的比例超27%（即每4件民事案件中就有1件是物业纠纷），据悉，90%的案件是物业公司起诉业主拖欠物业费。
数据就是这么烫手。一些地方要求公职人员、党员干部冲在前面，先把物业费交了，恐怕也是没有办法的办法。
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那么这个办法有没有效果呢？
未查到明确来源的消息说，在江西九江某小区，政策推行前收缴率仅为50%，推行后短短1个月内，收缴率飙升至85%，物业得以用新增的物业费收入，增加了保洁频次（从每周2次增至每日1次）、修复了3部故障电梯、更换了小区的公共照明设施，业主满意度显著提升。
这大概是全国各地广泛推广公职人员带头缴纳的例证之一。
“事急从权”，暂时抛开要求公职人员党员干部带头缴纳物业费是否合法合规的角度说，如果能迅速改善恶劣状况，未尝不可一试。
但我怀疑，这样做是否真的管用？
首先，这个“带头”的意思，就是公职人员、党员干部中，也存在大量拒缴物业费的情形，否则，何来“带头”一说？
那么，公职人员、党员干部是否存在大量拒缴物业费的情形呢？
最近几年，公职人员相对来说工作稳定，收入更高，没有欠缴的理由。据多地住建部门和纪检部门反馈，公职人员的欠缴情形，要明显低于普通住户。
但同时，也要考虑到欠缴基数实在太大，因此欠缴的公职人员应当也不在少数。
此外，鉴于很多退休的公职人员仍居住在机关家属院、老单位房里，而这些地方也是欠缴高发地，与之相关的公职人员欠缴的，肯定不少。
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问题是，当“欠缴”在一些地方成为普遍问题时，是否为“公职人员”，就不再是个个人身份的问题，而是普遍存在于全体居民中的一种现象，用身份说事，且即便区别对待，也于事无补，顶多算是“头痛医头，脚痛医脚”。
而况且，每个人的钱是自己掌控自己支配的，别人要交是别人的事。“示范”和“带动”如果有用，必定也是很小的，且人数也不占优势，逆转不了拒缴大势。
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那么，问题出在哪里？
首先，是空置房的问题。
根据住建部数据，2021年，全国商品房待售面积为5.1亿平方米，到2025年，这一数据增长到7.52亿平方米，相应的，住房空置率肯定大大提高，未经证实的数据是超过16%。而克而瑞、中指研究院等机构的统计口径，均包含空置房应收金额，而空置房的折扣政策，直接压缩了企业的收入空间。简言之，房地产业下行，也直接波及到物业缴费率。
其次，是建立业主委员会的比例太低。
一个扎心的数据是，《法治日报》2024年11月的一篇报道提及“全国成立业委会的小区占比约30%”。
按照物业管理相关法规，业委会代表全体业主，与物业公司签订服务合同，但如果高达7成的小区没有业委会，那么物业公司与谁签订合同呢？
通常情况下，如果是老旧小区没有业委会，居委会或街道就是签约主体，少数能凑齐业户的小区，签约主体就是业主代表或全体业主，而大量无手续的老小区，则没有书面合同。
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顶层的制度设计是物业公司与业委会双方做生意；底层的事实是物业公司与千家万户一家一家打交道。物业公司原以为做的是toB的生意，而实际上，做的是toC的买卖。
这是两种思路完全不同的生意。这种头皮发麻的买卖，只能是能挣一个是一个，无法长期规划物业服务，结果就是把缴费率从90%以上干到70%多点，这不奇怪。
再次，是关于服务质量的问题和纠纷。
物业公司的问题已经讨论得足够充分，无外乎三点。
一是质次价高，居民觉得物业公司提供的服务不值这个价，因此出现拒缴；二是公共收益不透明：小区电梯广告、公共车位租金、快递柜进场费等公共收益，依法归全体业主共有，但有的城市物业投诉中，近3成涉及公共收益账目模糊或未公示，2025年9～11月，有的城市在媒体走访50个小区中超60%未按规定公示公共收益明细，此外就是维修资金管理混乱，这个也可以想象。
上述问题，导致居民对物业公司信任度降低。而居民方也不是没有问题，典型的就是搭便车，部分业主认为“别人不交，我也不交，小区服务不会因为我一个人缴费而变好”。
第三，由于经济形势波动，一些家庭经济条件恶化，收入减少，在从众心理驱使下，进一步放大了拒缴行为。
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倡议公职人员、党员干部带头缴纳物业费，只是治标的短期办法，真要让居民满意，物业公司有利可图，还需切实改革。
首先是大幅提高业委会数量比例。无论如何，30%的业委会组建率，实在太低。中国的城市住宅，主流是公寓，公寓住宅与别墅住宅的重大区别，是“公地”太多，很容易陷入“公地悲剧”，靠思想觉悟道德情怀维持居民小区的管理，远远不够，必须要有自治组织，要有有能力，有公心的业委会。
城市里的每一个居民小区，有很多能人，退休的老干部、老党员、老知识分子无数，身体好得很的有无数，如何激励他们出来服务业主，难道没有办法吗？
在这方面，居委会和街道作为实质上的政府“派出”机构，在组建业委会的过程中，应该发挥关键作用。
有了业委会，业主就有了强大的制衡能力，可以与物业公司博弈，不至于出现居民对物业公司严重不满而束手无策。
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其次是制度改进。目前反映出来的问题，比如业委会难成立、开发商强行指定物业公司、合同终止难、物业公司退出难、业主表决的方式方法不便捷、财务管理混乱、资金使用不透明等等，基本都与《物业管理条例》的相关不当规定、模糊规定有关。
当然，现代商品房小区也算是改革开放后的新事物，出现这样那样的问题在所难免，关键在于针对问题做出治理创新。
再次是如何推进市场化改革。
物业是“管理”也好，“服务”也好，物业公司与居民之间，就是两个自由交易，自由买卖的市场主体。居民如何提高自己的议价能力，只有组织起来；物业公司如何站稳脚跟，只有提高服务质量。在此基础之上，如何明确双方的权利、义务、责任，其实是很容易清晰化的。难不成别的再难的买卖都可以顺利进行，这种买卖偏偏做不成？
有鉴于居民物业管理有一定特殊性，政府还可以靠前一步股票配资月息，召集相关的利益方和法律人士，梳理不同的小区状况，拟定不同的格式合同，而不是像现在这样，一份格式合同管所有小区。“公地”太大了，不细致，就会出大问题。
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